รูปแบบเมืองใหม่ต้องชัด – เมืองใหม่จากนโยบายของสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกเมืองที่ 2 คือ เมืองใหม่อัจฉริยะ 7 หมื่นไร่ ครอบคลุม 3 ตำบล ได้แก่ ตำบลโป่ง ตำบลห้วยใหญ่ และตำบลเขาไม้แก้ว
เมืองๆ นี้กำหนดนโยบายที่จะให้เมืองเป็นเมืองอัจฉริยะ Smart City ที่มีเป้าหมายจะพัฒนารูปแบบที่เรียกว่า Mix Used ที่รวม ที่อยู่อาศัย โรงแรมอาคารสำนักงานทันสมัย เพื่อรองรับกับคนหนุ่มสาวที่ทำงานในเมืองอุตสาหกรรมในพื้นที่ที่ผังเมืองรวม EEC กำหนดเป็นเขตอุตสาหกรรม
ตามนโยบายที่จะสร้างเมืองใหม่ในพื้นที่บางละมุงนี้แตกต่างจากนโยบายสร้างเมืองใหม่ที่ฉะเชิงเทรา ซึ่งกลุ่ม CP เป็นผู้รวบรวม การวางผังเมืองในเมืองนี้จึงคล้ายกับการวางผังเมืองในธุรกิจบ้านจัดสรร เพราะสามารถแยกสิทธิการครอบครองที่ดินได้ ส่วนเมืองใหม่มาบตาพุดเป็นที่ดินราชพัสดุ ผู้เข้าอยู่ใช้สอยอาคารที่ดิน มีสิทธิเหมือนผู้เช่าที่มีกำหนด จะต้องเป็นผู้วางผังเมืองและลงทุนระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการในเมือง
ปัญหา 2 ประการที่จะต้องจัดการเรื่องการบริหารจัดการต้องชัดเจนว่า จะใช้รูปแบบใด
ความคิดในการจะวางแผนกำหนดผังเมืองที่มีรายละเอียดมากกว่าข้อกำหนดของผังเมืองรวมเพราะจะกำหนดโซนนิ่งว่า พื้นที่ใดจะใช้ประโยชน์อะไรเป็นพื้นที่สีแดง สีเขียว นั้นไม่พอ ไม่เหมาะสำหรับเมืองที่มีนโยบายชัดเจนว่าจะพัฒนาไปในรูปใด
เมืองที่มีวัตถุประสงค์ได้กำหนดไว้กับพื้นที่เมืองจะกำหนด ความหนาแน่นของประชากรเท่าใด (ถึงแม้จะเริ่มต้นที่ 70,000 ไร่ก็ตาม) นี่คือคำถามแรก
ตั้งสมมติฐานว่า เมืองนี้กำหนดความหนาแน่นของเมืองไว้ที่ 50 คน : ไร่ นั่นคือ เมืองนี้จะมีผู้คนเข้าใช้สอยอยู่อาศัยเท่ากับ 350,000 คน (เริ่มต้นจะให้คนอยู่ได้ 100,000 คน)
ฉะนั้นเมืองนี้ควรจะใช้พื้นที่เพื่อสร้างอาคารไม่เกิน 60% ของพื้นที่เมือง คือ 42,000 ไร่
เอา 42,000 ไร่ ไปหาสัดส่วนของธุรกรรมที่จะเกิดขึ้นในเมืองว่าควรจะเป็นที่อยู่อาศัยเท่าไร เป็นย่านธุรกิจเท่าไร เป็นพื้นที่ส่วนบริการเท่าไร
การจะกำหนดสัดส่วนพื้นที่กิจกรรมเหล่านั้นต้องมาจากการ ตั้งสมมติฐานทางการลงทุน ซึ่งหน่วยราชการไม่มีความแน่นอนด้วย ผู้ประกอบการหรือผู้ลงทุนจะประเมินสัดส่วนการลงทุนได้เหมาะสมและชัดเจนกว่า หากโจทย์ที่สำนักงานคณะกรรมการเมืองคิดและจัดแบ่งสัดส่วนของการกำหนดพื้นที่นั้นๆ ผู้ประกอบการหรือผู้ลงทุนเขาเห็นว่าน่าจะมาลงทุนหรือไม่ หรือจะมีผล ประกอบการคุ้มทุนคุ้มเวลาอย่างไร
อยากให้เปรียบเทียบกับการเปิดประมูลการเช่าพื้นที่สถานีกลางการจราจรที่จตุจักร ขณะที่อาคารอันมีคุณค่า และความคาดหวังที่จะได้จากการลงทุนสูง แต่ไม่มีผู้ยื่นซองเสนอราคาก็เพราะ ผู้ประกอบการหรือนายทุนจะไม่เสี่ยงต่อการลงทุน
แล้วผลประกอบการตั้งแต่เมืองใหม่ที่สร้างบนพื้นที่ใหม่ ยาก ไม่เหมือนเมืองใหม่ที่สร้างทับซ้อนลงไปบนพื้นที่เมืองเดิม
คงไม่ต้องบอกว่า เราควรจะไปศึกษาการสร้างเมืองใหม่ในโลกกันที่ใด เพราะผู้ที่กำลังวางผังเมืองใหม่ก็รู้กันอยู่ว่า ปัญหาและอุปสรรคมีอะไร เพียงแต่ว่าท่านจะอธิบายให้สำนักงานคณะ กรรมการฯ เข้าใจกันได้เท่านั้น
นายช่าง
