ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2565 ยังต้องเผชิญความท้าทายใหม่ หลังรัสเซียเปิดฉากสู้รบกับยูเครน สร้างความไม่แน่นอนสูงให้กับเศรษฐกิจทั่วโลก เพิ่มขึ้นไปอีก ทั้งยังหนุนราคาน้ำมันซึ่งเป็นหัวใจของทุกภาคการผลิตให้พุ่งสูงขึ้น และไปกดดันราคาสินค้าให้แพงขึ้นตามไปด้วย
บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกระทบจากการระบาดของโควิด-19 มากว่า 2 ปีอยู่แล้ว และจะมีผลต่อทิศทางการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการจากนี้อย่างไร
โดย นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากปัจจัยความไม่แน่นอนที่ยังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยภาพรวม แต่ภาคเอกชน ไม่สามารถชะลอการลงทุนได้แล้ว โดยเริ่มขยับตัวและ มีทิศทางในการลงทุนที่เพิ่มมากขึ้น
เห็นได้จากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น เปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นโครงการเปิดขายใหม่มีมากขึ้นกว่า 1-2 ปีที่ผ่านมาแบบชัดเจน
โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ที่เห็นได้ชัดเจนว่ามีจำนวนเปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2565 มากถึง 15,000 ยูนิต และหากรวมโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการคาดว่าจะมีมากกว่า 20,000 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ทั้งปีในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และยังมีคอนโดฯ อีกจำนวนมากที่รอเปิดขายในช่วงที่เหลือของปีนี้
ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรก็คึกคักต่อเนื่องมาโดยตลอด และปีนี้ยิ่งมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น ซึ่งเป็นผลจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดจำนวนการเปิดโครงการ คอนโดฯ ลงค่อนข้างมาก ทำให้ตลาดบ้านจัดสรรจะยังคงเป็นตลาดหลักของผู้ประกอบการในปีนี้
ส่วนด้านกำลังซื้อคงไม่ได้มากขึ้น แม้ว่าเศรษฐกิจปีนี้มีทิศทางที่ดูเหมือนจะดีขึ้น แต่ต้องไม่ลืมว่าภาวะเศรษฐกิจ ดีขึ้นจากภาวะชะลอตัวรุนแรงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น ด้านกำลังซื้อคงไม่มีผลต่อการฟื้นตัวตลาดที่อยู่อาศัย
ขณะที่ นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่อยู่อาศัยถดถอย ประกอบกับธนาคารพาณิชย์อนุมัติสินเชื่อยากขึ้น แต่กลุ่มบ้านแฝด บ้านเดี่ยว ในตลาดกลาง-บน รวมถึงบ้านในต่างจังหวัด ยังขายได้ค่อนข้างดี แต่ไปชะลอตัวที่ตลาดบ้าน ทาวน์เฮาส์
สอดคล้องกับกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทในปี 2565 ซึ่งตามแผนจะเปิด 25 โครงการแนวราบ มูลค่ารวม 2.95 หมื่นล้านบาท จะเห็นว่าปีนี้บริษัทได้ปรับสัดส่วนของโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากขึ้นเป็น กว่า 50%
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญคือ แนวโน้มจากนี้การนำเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี เริ่มจะลดลงเหลือคงที่ 1-2 ปี เป็นผลจากการคาดการณ์ของตลาดว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566 จาก 0.5% ในปัจจุบัน
“ความกังวลในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังอยู่ที่ปัญหา เงินเฟ้อสูง และเศรษฐกิจจะเติบโตขึ้นได้มากพอที่จะลดภาระหนี้ของผู้บริโภคเพื่อให้เดินหน้าต่อได้หรือไม่”
ด้านมุมมองของ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เห็นว่า ปี 2565 ยังเป็นปีที่ท้าทายและเป็นปีที่ดีต่อเนื่อง โดยภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 และช่วงครึ่งปีหลังนี้ มองว่าเศรษฐกิจโดยรวมน่าจะเติบโตและมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ทั้งในด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ของภาครัฐ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออยู่ในระดับต่ำ รวมถึงตลาดมีการจัดแคมเปญและโปรโมชั่นที่น่าสนใจ
โดยในส่วนของบริษัทยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ โดยไตรมาส 2 ยังพัฒนาโครงการใหม่ทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 9.7 พันล้านบาท โดยยังคงเน้นเปิดโครงการแนวราบ 6 โครงการ กว่า 8.7 พันล้านบาท
ทางด้าน นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ความสำเร็จด้านยอดขายหลังการจัดงาน “รับสร้างบ้านและวัสดุ FOCUS 2022” เมื่อช่วงต้นเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา ที่ 3.6 พันล้านบาท ซึ่งเติบโตกว่าช่วงเวลาเดียวกันถึง 70% นั้น เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับตลาดรับสร้างบ้านในปีนี้ ยิ่งไปกว่านั้นหากสงครามรัสเซีย-ยูเครนออกมาในทางที่ดี ก็คาดว่าในปลายปีนี้ตลาดรับสร้างบ้านจะเติบโตกว่าเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้ช่วงต้นปี
โดยเฉพาะการจัดงานที่ผ่านมา พบว่ามีการสร้างบ้านหลังใหญ่ระดับ 80-100 ล้านบาท เข้ามาค่อนข้างมากในช่วงนี้ สะท้อนให้เห็นว่าคนที่มีกำลังซื้อเร่งมาสร้างบ้านในช่วงนี้ เพราะคาดการณ์ว่าราคาวัสดุก่อสร้างมีโอกาส ปรับขึ้นไปอีก และเชื่อว่าหลังจากนี้คนที่มีความพร้อม น่าจะรีบตัดสินใจสร้างบ้านก่อนที่ราคาวัสดุจะปรับขึ้นไปสูงกว่านี้
ในด้านการแข่งขันของธุรกิจรับสร้างบ้านเอง จากนี้ไปการแข่งขันด้านราคามากๆ คงทำได้ยากขึ้นแล้ว เนื่องจากต้นทุนเพิ่มขึ้นไปแล้วไม่ต่ำกว่า 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ประกอบกับในกลุ่มของสมาคมฯ ก็ไม่ได้ปรับราคาสร้างบ้านมาหลายปีแล้ว ดังนั้นการแข่งขันจะหันไปเน้นด้านการบริการ คุณภาพการก่อสร้างและการส่งมอบบ้านได้ตรงเวลาแทน
สอดคล้องกับนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ระบุว่า ดัชนีราคาในหมวดที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565
พบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจคือ ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.3 โดยลดลง 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 0.4%
ส่วนดัชนีราคาห้องชุดคอนโดมิเนียม มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.7 จุด ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 6 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้น 0.3% แสดงให้เห็นว่าราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่
ถือว่าเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับสารพัดปัญหารุมเร้า
