การพัฒนาเมือง ของภาคเอกชน
เลาะรั้ว
เมื่อเอกชนต้องการพัฒนาชุมชนด้วยการเสริมสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีให้พื้นที่ที่มีการลงทุนในอสังริมทรัพย์ เพื่อจูงใจให้ผู้คนเคลื่อนย้ายเข้ามาอยู่ พื้นที่เหล่านั้นมักถูกกำหนดขอบเขตการพัฒนาเมืองเป็นส่วนๆ ขึ้นอยู่กับระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า
การตรากฎกระทรวงก็เพิ่มสิทธิพิเศษให้กับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรอบเขตสถานีรถไฟฟ้า มากกว่าข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยทั่วไป และมักจะเกิดขึ้นในพื้นที่ชานเมือง ตรงพื้นที่ที่กำหนดไว้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมหรือพื้นที่อนุรักษ์ เช่น ให้เพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารประเภทใดประเภทหนึ่งหรือหลายประเภทก็ตามในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร มากกว่าพื้นที่อื่นในบริเวณเดียวกัน
ความสับสนของข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์พื้นที่ในบริเวณดังกล่าวมีลักษณะคลุมเครือหรือขัดแย้งกันเอง ซึ่งปรากฏอยู่ใน ร่างปรับปรุงผังเมืองรวม กทม. ครั้งที่ 4 ข้อที่ 10 มีดังนี้
– ที่ดินประเภท ย4 เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยที่มีวัตถุประสงค์เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
– ที่ดินประเภทนี้ห้ามใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อกิจการโรงงาน
– ประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่อาคารรวมเกิน 1,000 ตารางเมตร เว้นแต่การอยู่อาศัยที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 800 เมตร จากบริเวณสถานีร่วม
คำถามเริ่มต้นก็คือ การจะก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวมที่มีพื้นที่ 10,000 ตารางเมตรนั้น จะต้องพิจารณาเรื่องใดสำคัญกว่า ระหว่างถนนสาธารณะหรือพื้นที่บริเวณโดยรอบ (ยังไม่ต้องคิดไปถึงการสร้างอาคารประกอบพาณิชยกรรมหรือสำนักงาน) หรือจะต้องให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 2.5 : 1
ข้อสงสัยก็คือ แท้จริงแล้วการจะก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวมหรืออาคารประเภทอื่นนั้นต้องใช้ข้อกำหนด (1) ของการใช้ประโยชน์ในที่ดินนี้เป็นสำคัญ หรือหมายความชัดๆ คือ ถ้าจะสร้างอาคารพักอาศัยรวม พื้นที่อาคาร (รวมพื้นที่จอดรถด้วย) นั้น ในความ หนาแน่น 2.5 : 1 นั้น พื้นที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยรวมนั้นต้องเท่ากับ 4,000 ตารางเมตร หรือเท่ากับ 2.5 ไร่
ในทางเศรษฐกิจ ที่ดินที่มีสภาพแวดล้อมขนาดความกว้างของถนนอยู่ในเขตสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ราคาประเมินในกทม.ดูจะไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 200,000 บาท หรือตารางเมตรละ 50,000 บาท
เมื่อเอาที่ดินไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วจะรู้หรือไม่ว่าราคาขายพื้นที่อาคารที่ใช้อยู่อาศัยจะเป็นราคาเท่าไร แน่นอน คำนวณหยาบๆ ก็คือ ไม่ต่ำกว่า 175,000 บาท ต่อเมตร
นี่คือความคลุมเครือหรือความขัดแย้งกันในข้อกำหนดที่ทำให้การพัฒนาเมืองสับสนในภาคเอกชน ที่จะเห็นได้ว่าข้อกำหนดทางผังเมืองรวม กทม. ที่กำลังจะประกาศบังคับใช้นั้นสร้างปัญหาและความยุ่งยากในการพัฒนาเมืองภาคเอกชน ซึ่งจุดมุ่งหมายรองของการจะลงทุนก่อสร้างอาคารนั้นไม่เหมาะแก่การลงทุน
นายช่าง
