รายงานพิเศษ - อสังหาฯเผชิญโจทย์ยาก วิกฤตซ้อนวิกฤต-ดอกเบี้ยขาขึ้น

เป็นที่รับรู้กันในขณะนี้แล้วว่าผลจากเงินเฟ้อที่เร่งตัวสูงขึ้น ทำให้ทางธนาคารแห่งประเทศ (ธปท.) ส่งสัญญาณที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่จะมีขึ้นในวันที่ 10 ส.ค.นี้ โดยมีเป้าหมายควบคุมเงินเฟ้อให้อยู่ในระดับที่ไม่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยภาพรวม

แต่แน่นอนผู้ที่ถูกกระทบโดยตรง คือ ผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน และผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน ตลอดจนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็มีต้นทุนที่สูงขึ้น

โดย นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น อาจจะไม่ได้มีผลเป็นรูปธรรมต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด

แต่อาจจะมีผลในเรื่องของจิตวิทยา หรือความคิดในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น รวมไปถึงมีผลต่อการพิจารณาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในมุมมองของธนาคาร เพราะเมื่อดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นภาระของผู้ขอสินเชื่อในการผ่อนธนาคารรายเดือนจะเพิ่มขึ้นแม้เพียงเล็กน้อยหรือไม่มาก แต่สำหรับผู้ขอสินเชื่อบางรายอาจจะมีผลกระทบค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ไม่มาก

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นสุดท้ายแล้วการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร และความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจในระยะยาวมากกว่า

เพราะในช่วง 2 ปีกว่าที่เกิดการระบาดของโควิด-19 มีผลให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งลดน้อยลงไป เพราะรายได้ลดลงหรือหายไป ทั้งจากการตกงาน หรือเปลี่ยนงาน ดังนั้นการปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ก็อาจจะมีผลลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

หากมาดูกันที่ดอกเบี้ยของสินเชื่อระยะยาว MLR ของแต่ละธนาคารในปัจจุบันซึ่งอยู่ในช่วง 5.25-6.125% (เฉพาะธนาคารใหญ่ 6 ธนาคาร) แต่เมื่อนำมาคิดดอกเบี้ยให้กับ สินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะไม่ได้อยู่ในอัตรานี้ เพราะทุกธนาคารต้องแข่งขันเพื่อให้ได้มาซึ่งลูกค้าสินเชื่อเพื่อสร้างรายได้ เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน มีความเสี่ยงต่ำ

ดังนั้นเชื่อว่าหากผู้กู้ซื้อบ้านมีความพร้อมด้านเครดิตทางการเงินที่ดี ถือเป็นช่วงเวลาที่คนที่มีความพร้อมจะได้ทั้งดอกเบี้ยที่ยังไม่ปรับขึ้นคงที่ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี อีกทั้งยังได้บ้านที่ยังอยู่ในช่วงต้นทุนค่าก่อสร้างเก่าหรือปรับเพิ่มขึ้นมาไม่มากนัก

ซึ่งผู้ประกอบการเองก็เร่งปิดการขายและกระตุ้นการตัดสินใจ ด้วยการช่วยเหลือผู้ที่ซื้อให้ผ่อนดาวน์ต่อเนื่องต่อไป บางรายอาจให้อยู่ก่อน โดยทำในรูปแบบสัญญาเช่า แล้วนำเงินที่เหมือนจ่ายค่าเช่านั้นมาลดหย่อนในราคาบ้านจนกว่าผู้ซื้อจะสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

ทางด้าน นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เศรษฐกิจในขณะนี้กำลังเผชิญกับความท้าทายทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหรืออาจถึงขั้นถดถอย ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากสถานการณ์วิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งจากการแพร่ระบาดที่ยาวนานของโควิด-19 และสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ทำให้ราคาน้ำมัน ราคาสินค้า และอัตราเงินเฟ้อ ทั่วโลกรวมถึงไทยปรับตัว สูงขึ้น

โดยเฉพาะอัตราเงินเฟ้อของไทยปรับตัวสูงเกิน 5% ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นดอกเบี้ยให้สูงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ประมาณ 0.25-0.5% เพื่อลดผลกระทบจากสถานการณ์เงินเฟ้อที่สูงขึ้น

แต่อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้อ เพียงแต่อาจจะปรับลดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะไม่แน่ใจรายได้ในอนาคต โดยราคาที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงมีแนวโน้มเติบโตทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการและอยู่ในงบประมาณของผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูงได้เป็นอย่างดี

ขณะที่ นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. กล่าวเสริมว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ย จะทำให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระการจ่ายค่างวดรายเดือนเพิ่มขึ้น โดยดอกเบี้ยทุก 1% ที่ปรับขึ้นจะทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านทุก 1 ล้านบาท มีภาระค่างวดเพิ่มขึ้นประมาณ 800 บาท

ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องบริหารต้นทุนทางการเงิน โดยปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการออกตราสารหนี้ระยะยาว เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในระยะยาว

ส่วน นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด แสดงความเห็นโดยเชื่อว่าแบงก์ชาติ จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งแตกต่างจากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ที่ปรับขึ้นดอกเบี้ยค่อนข้างแรง โดยเดือนมิ.ย. ปรับขึ้นไป 0.75%

แต่อย่างไรก็ดี การที่ดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น ย่อมต้องส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว ทั้งในแง่ของต้นทุนผู้ประกอบการโดยทุก 1% ที่ปรับขึ้นจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น 7-8%

ในขณะที่ฝั่งผู้กู้เงินซื้อบ้านเอง ก็แบ่งได้เป็นผู้ที่กู้เงินไปก่อนหน้านี้แล้วอาจกระทบต่อระยะเวลาในการผ่อนบ้านนานขึ้น แต่ภาระการผ่อนต่อเดือนยังคงเท่าเดิม เพราะเงินที่ผ่อนไปปกติจะไปหักเป็นค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ส่วนเงินต้นจะถูกหักลดลง

ส่วนผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน และกำลังจะกู้เงินซื้อบ้าน อาจเป็นผู้ที่ถูกกระทบโดยตรง เพราะนอกจากจะต้องซื้อบ้านแพงขึ้นจากต้นทุนของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นแล้ว ความสามารถในการกู้เงินจากธนาคารจะลดลงด้วย โดยวงเงินกู้ที่ได้จะลดลงจากภาระค่าผ่อนที่สูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ย

ดังนั้นในแง่การปรับตัว สำหรับผู้ประกอบการเพื่อให้ ยอดขายไปต่อได้ นอกจากโปรโมชั่นของแถมแล้ว และส่วนลดแล้ว การช่วยลูกค้าให้กู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ก็สามารถทำได้ด้วยการส่งเสริมการขายร่วมกับธนาคาร โดยนำเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก เพื่อให้ลูกค้ากู้เงินได้

ขณะที่ผู้ซื้อบ้านเอง ก็ต้องยอมลดความต้องการบ้านให้อยู่ในงบประมาณที่เพียงพอในการกู้ซื้อบ้านได้ เช่น จากเดิมต้องการซื้อบ้านเดี่ยว ก็อาจเปลี่ยนเป็นบ้านแฝดแทน เป็นต้น

ทางด้าน นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีเนกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ถือเป็นโจทย์ยากของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ธนาคารของรัฐออกมายืนยันว่าจะไม่ปรับขึ้นดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย แต่สำหรับสินเชื่อในภาคธุรกิจคาดว่าคงปรับขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะเป็นโจทย์ยากอีกเกมหนึ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในขณะที่ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อบ้านก็เช่นกัน เชื่อว่าการปรับขึ้นดอกเบี้ยในครั้งนี้กว่าจะได้ผลกระทบก็จะน่าเป็นช่วงกลางปีหน้าไปแล้ว เนื่องจากแนวโน้มดอกเบี้ย ขาขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งสร้างสต๊อกบ้านพร้อมอยู่ขึ้นมา เพื่อให้ทันต้นทุนดอกเบี้ยในปัจจุบัน

แต่หลังจากกลางปีหน้าไปแล้ว หากกนง.มีแผนจะคงสภาพดอกเบี้ยเดิมไว้ คิดว่าจะช่วยให้ความตึงตัวในตลาดลดน้อยลง เพราะกระทั่งยังไม่ประกาศปรับดอกเบี้ย คนที่มีการออมเงินอยู่แล้วยิ่งออมเงินมากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งจะยิ่งทำให้เศรษฐกิจไม่มีการขับเคลื่อน

หากภาครัฐมีความเข้าใจวิธีการบริหารให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นกลไกที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ ก็อยากจะให้กลับมาสนับสนุนผู้ซื้อบ้านผ่านมาตรการต่างๆ โดยเฉพาะไม่ต้องกำหนดเกณฑ์ราคาบ้านในการให้สิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง จากเดิมที่กำหนดเพดานสนับสนุนบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงให้ขยายระยะเวลามาตรการออกไปอีก หลังจากที่กำลังจะสิ้นสุดมาตรการในสิ้นปีนี้ เป็นต้น

แม้ว่าภาครัฐอาจต้องเสียรายได้จากการจัดเก็บภาษีไปบางส่วน แต่ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจขับเคลื่อนไปต่อได้

ซึ่งในที่สุดแล้วจะมีผลทำให้ภาครัฐจัดเก็บรายได้กลับมาได้มากกว่าที่เสียไปด้วยซ้ำ