นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล ผู้บริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2564 ไม่แตกต่างจากปี 2563 เป็นผลจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งจะเห็นว่าเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบมาต่อนื่องตั้งแต่ก่อนเกิดการระบาดของโควิดนับตั้งแต่เดือนก.พ. 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์สินค้าล้นตลาด โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ และมิดเอนด์หรือกลุ่มตลาดระดับราคาปานกลาง ทำให้ธนาคารมีการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ ที่ผ่านมามาตรการการลดสัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าคอนโดมิเนียมเหลือ 80% ทำให้ผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่อเก็งกำไรทำได้ยาก หรือทำไม่ได้เลย เนื่องจากต้องมีเงินทุนในการวางเงินดาวน์สูง ฉะนั้นเมื่อเกิดสถานการณ์โควิด-19 เหมือนซ้ำเติมสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมที่ประสบปัญหาอยู่แล้วให้มากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม สภาวะที่อยู่ในสถานการณ์การระบาดของโรคอยู่ในขณะนี้ แต่จะพบว่านับตั้งแต่ปี 2561 ถึงสิ้นไตรมาส 1 ปีนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมไม่ได้มีการพัฒนาตามแผนที่ได้วางไว้สูงถึง 12,700 ยูนิต โดยในจำนวนนี้มี 5,900 ยูนิต ที่ยกเลิกการพัฒนาโครงการไปเลย ส่วนอีก 2,500 ยูนิต ที่เปิดการขายไปแล้วแต่ ไม่พัฒนาโครงการต่อ และอีก 4,300 ยูนิต ยังไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในปัจจุบันมีจำกัด
ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมก็มีความท้าทาย เนื่องจากปัจจุบันตลาดเป็นของผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อการอยู่อากศัยเอง หรือซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว โดยแนวโน้มราคาปรับตัวลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว ปัจจุบันราคา โดยเฉลี่ยอยู่ที่ตร.ม.ละ 119,000 บาท ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ อยู่ที่ 218,000 บาท แบบนี้ส่งผลกระทบหลายอย่าง มันยากมากที่จะรักษา
สำหรับแนวโน้มราคาค่าเช่าตลาดอาคารสำนักงานมองไปถึงปี 2569 ซึ่งจะมีอาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 2.3 ล้านตร.ม. ซึ่ง 90% เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ โดยมองว่าแนวโน้มค่าเช่าจะลดลดและจากการเก็บข้อมูลอัตราการเช่าอาคารสำนักงานในไตรมาส 1 ปีนี้ พบว่ามีอัตราการว่างเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 2% ทั้งนี้หากย้อนไปเมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ อยู่ในระดับต่ำกว่า 10% มาโดยตลอด ขณะที่ล่าสุดเริ่มขยับใกล้ 12% แล้ว และเริ่มเห็นค่าเช่าเฉลี่ยทีต่ำลงแล้ว โดยเกรดเอ ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ตร.ม.ละ 928 บาท ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยทุกเกรดอยู่ที่ 720 บาท และประเมินไปถึงปี 2569 ในสถานการณ์ที่คาดว่าพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าจะเข้าสู่ภาวะล้นตลาดอย่างรุนแรง ทำให้กดดันค่าเช่าเกรดเอ อาจจะเหลือเพียง 793 บาท
ขณะที่ตลาดโรงแรม คงต้องรอให้ประเทศไทยสามารถที่จะควบคุมโรคระบาดได้ ซึ่ง ณ ปัจจุบันยังมีความไม่แน่นอนสูงว่าจะสามารถเปิดประเทศได้หลังจากรัฐบาลเปิดตัวภูเก็ตแซนด์บ๊อกซ์ แต่หวังว่าสภาวะโรคระบาดจะคลี่คลายได้ภายในไตรมาส 4 ปีนี้ และหลังจากนั้นจะสามารถเห็นภาพชัดเจนขึ้น แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมจะไม่สามารถกลับไปสู่จุดเดิมในปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดโควิด โดยขณะนั้นไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงถึงเกือบ 40 ล้านคน ขณะที่ปีนี้การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ประเมินว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาไทยประมาณ 8 ล้านคน ซึ่งในส่วนของเจแอลแอล ค่อนข้างไม่แน่ใจว่าจะตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติจะได้ถึง 6 ล้านคนในปีนี้หรือไม่
อย่างไรก็ดี สิ่งสำคัญของประเทศในขณะนี้อยู่ที่การกระจายวัคซีน จะสามารถควบคุมโรคระบาดได้และหากรัฐบาลทำได้ตามเป้าหมายที่ได้เคยให้ไว้ว่าจะฉีดให้ได้ 70% ของประชากรไทยภายในสิ้นปีนี้ ก็เชื่อว่าไตรมาส 1 ปี 2565 น่าจะเริ่มเปิดประเทศให้ต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ และการเจรจากเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติจะเริ่มมีให้เห็นได้ เนื่องจากขณะนี้มีต่างชาติให้ความสนใจในการเข้ามาดูข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างของไทยในข่องทางออนไลน์มากพอสมควร โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ระดับพันล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นถ้ายังไม่สามารถเดินทางเข้ามาไทยหรือการเดินทางไม่มีความปลอดภัยเพียงพอ การตัดสินใจคงต้องเลื่อนออกไป
แต่อย่างไรก็ตาม ณ เวลานี้ เป็นจังหวะที่ดีในการเข้าซื้อสินทรัพย์เพื่อการลงทุนในราคาที่มีส่วนลดแต่คงไม่มากเท่าที่นักลงทุนคาดหวังไว้ แต่หากสถานการณ์การระบาดของโควิดสามารถควบคุมได้ เชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ดังนั้นหากปี 2565 เศรษฐกิจไทยสามารถพลิกฟื้นได้อย่างช้าภายในไตรมาสที่ 2 และหลังจากนั้นอีก 18-24 เดืออน กว่าที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับสู่สภาวะปกติ เนื่องจากต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับโครงการที่มีขายอยู่ตลาดประมาณ 18-24 เดือน แต่หากรัฐบาลมีนโยบายมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น นโยบายปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยต่ำ หรือ ขยายโควตาการถือครองคอนโดมิเนียมของต่างชาติเป็น 75% หรือสามารถจะซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรได้ ก็จะเป็นตัวช่วยเพิ่มความต้องการซื้อเข้ามาในตลาดในสภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มที่จะฟื้นตัว
