คนไทยเกิดน้อย-หนี้ท่วม โจทย์ท้าทายภาคอสังหาฯ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในงานเสวนาประจำปี 2567 กรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯ ไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม จัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า ปัจจัยลบที่กระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ หนี้ครัวเรือนสูงที่ระดับ 91% เป็นเงื่อนไขสำคัญ ส่วนสำคัญมาจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง แต่คาดว่าปีนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะลดอัตราดอกเบี้ยลง 1 ครั้ง 0.25% ตามการปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด)

อย่างไรก็ดี ราคาที่ดินก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบสำคัญ โดยจะเห็นได้ตั้งแต่ปี 2560 ดัชนีราคาที่ดินเริ่มปรับตัวขึ้นเร็วมากจาก 165 จุด เป็น 403 จุด ทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยต้องปรับขึ้นตาม แต่เมื่อมาดูราคาคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ปรับขึ้นได้ไม่มาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนที่แพงขึ้น เนื่องจากกำลังซื้อผู้บริโภคไปไม่ถึงราคาที่ควรจะเปลี่ยนแปลงไป

โดยราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ขยายตัวได้ปีละ 5.4% แต่เมื่อเทียบกับรายได้ต่อหัวของประชากรไทยในแต่ละปีเติบโตแค่ 1.4% จึงเป็นไปได้ยากที่คนไทยจะซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นเพราะราคาบ้านยังสูงกว่าการเติบโตของรายได้ เช่นรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 13,000 บาท หรือมีรายได้ต่อปี 3.47 แสนบาาท ขณะที่ราคาบ้าน 7 ล้านบาท โอกาสที่จะกู้ซื้อบ้านเป็นไปได้ยากมาก

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดเปลี่ยนแปลงไม่มาก แต่ที่น่าจะเป็นประเด็นอยู่ที่รายได้ของประชากร โดยเฉพาะในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ แม้รายได้จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.7% ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 0.2% แต่เมื่อลงในรายละเอียดสำหรับรายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนภาคตะวันออกเฉียงหนือ ซึ่งไม่ถึง 10,000 บาท/เดือน ถือเป็นโจทย์ยากของผู้ประกอบการ

นายวิชัย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในขณะนี้ยังเต็มไปด้วยความท้าทาย เนื่องจากโครงสร้างประชากร ซึ่งเด็กเกิดใหม่น้อยลง จากการที่คู่แต่งงานไม่มีลูก และคนโสดมากขึ้นทำให้ประชากรไทยกำลังจะลดลงในไม่ช้า ขณะที่จำนวนบ้านใหม่ที่เกิดขึ้นเฉลี่ยปีละแสนหน่วย จึงน่าคิดว่าบ้านใหม่จะยังอยู่ในระดับนี้ได้หรือไม่

ขณะที่คนต่างชาติยังสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในไทย โดยถ้าดูจากปี 2561 พบว่าสัดส่วนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเชิงมูลค่าอยู่ที่ 16% และช่วงครึ่งแรกปีนี้ แม้ลดลงแต่ยังอยู่ในระดับ 13.6% ดังนั้นโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ ส่วนชาติที่ซื้อสูงสุด จีน รัสเซีย เมียนมา สหรัฐ ยุโรป ไต้หวัน และ อินเดีย

ขณะที่นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยยังไม่สามารถฟื้นตัวขึ้นมาจากโควิด ได้อย่างทั่วถึง และเมื่อดูภาพรวมเศรษฐกิจไทยย้อนหลัง 10 ปี เติบโตเฉลี่ยไม่เกิน 5% ถือเป็นอุปสรรคใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้อ อีกทั้งข้อมูลจากเครดิตบูโร พบว่า สินเชื่อที่เติบโตขึ้นทุกปีเป็นสินเชื่อส่วนบุคคล แต่ไม่ใช่สินเชื่อในกลุ่มมั่นคง โดยคนยอมเสียดอกเบี้ยแพง เพื่อให้มีเงินมาจับจ่ายเพื่อประคองชีวิตที่มีปัญหาจากเศรษฐกิจ เนื่องจากคนไทยในขณะนี้กำลังเผชิญกับปัญหารายได้กับรายจ่ายไม่สอดคล้องกัน

และที่น่ากังวลกว่าคือ คนไทยจำนวนมากมีหนี้มากกว่ารายได้ ซึ่งก็ล้วนแล้วมาจากปัญหาเศรษฐกิจแทบทั้งสิ้น ทำให้ปัจจุบันคนไทยมีภาระหนี้สูงมากเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ยกว่า 6 แสนบาทต่อครัวเรือน ทำให้หนี้ครัวเรือนไทยปัจจุบันอยู่ในระดับ 90.8% ต่อจีดีพี ซึ่งเกิดจาก เป็นหนี้เร็ว, เป็นหนี้เกินตัว, เป็นหนี้โดยไม่ได้ข้อมูลที่ครบถ้วนหรือถูกต้อง, เป็นหนี้นาน, เป็นหนี้เพราะมีเหตุจำเป็น, เป็นหนี้เสีย, เป็นหนี้ไม่จบไม่สิ้น และเป็นหนี้นอกระบบ จากปัจจัยข้างต้น ทำให้ในอนาคตคนไทยจะขอสินเชื่อบ้านได้ยากขึ้น เพราะปัจจุบันคนมักเลือกเป็นหนี้ส่วนบุคคลและซื้อรถก่อนซื้อบ้าน โดยมีมูลค่าหนี้สูงขึ้น ขณะที่คุณภาพของลูกหนี้ค่อยๆ แย่ลง

ประกอบกับขณะนี้ลูกหนี้ในกลุ่ม SM หรือ กลุ่มที่ค้างชำระหนี้เกิน 30 วันแต่ไม่ถึง 90 วัน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยอันดับ 1 เป็นกลุ่มสินเชื่อส่วนบุคคล/บัตรเครดิต อันดับ 2 สินเชื่อบ้านและอันดับ 3 สินเชื่อรถ โดยเฉพาะกลุ่มเจน Y พบว่า มียอดถูกปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 80% เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวยากปีที่แล้ว ประกอบกับสินเชื่อบ้านที่อยู่ในกลุ่ม SM สูงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด เช่นเดียวกับหนี้เสีย (NPL) สิ่งที่น่ากังวลคือแนวโน้มจากนี้ SM จะเปลี่ยนเป็น NPL เพิ่มมากขึ้น