“มณีกานต์ อิสรีย์โกศล” ผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ ชี้ตลาดปี 2569 เผชิญแรงกดดันรอบด้าน สินเชื่อเข้ม–กำลังซื้ออ่อน ฉุดตลาดล่างชะลอ ขณะดีมานด์ต่างชาติหนุนลักชัวรี–ภูเก็ตยังแรง ด้านสมุย–พะงันขึ้นแท่นดาวรุ่ง เตือนรัฐเร่งออกกติกาคุมทุนต่างชาติ–แก้ปัญหานอมินี ก่อนกระทบโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมระยะยาว
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับภาวะ “กดดันรอบด้าน” และยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยมีทั้งปัจจัยลบจากภายในประเทศและแรงกระแทกจากเศรษฐกิจโลกเข้ามาซ้ำเติมกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ
นางสาวมณีกานต์ อิสรีย์โกศล ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มาดามลีฟวิ่ง จำกัด และ บริษัท ควีน ลักซ์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาด การพัฒนาโครงการ และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีประสบการณ์กว่า 15 ปี ในบริษัทที่ปรึกษา และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก และยังเป็น ผู้ก่อตั้งเพจ “เรื่องเล่าเม่าปากแดง” ครีเอเตอร์สายอสังหาริมทรัพย์และไลฟ์สไตล์ เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รายได้ประชาชนที่ยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงผลกระทบจากสถานการณ์สงครามที่ดันต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
“ต้นทุนก่อสร้างและราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้น กดดันโครงการใหม่โดยตรง ขณะที่กำลังซื้อเดิมก็ไม่ได้แข็งแรงอยู่แล้ว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายทั้งฝั่งต้นทุนและรายได้” นางสาวมณีกานต์กล่าว
สินเชื่อตึงตัว ฉุดตลาดล่างหนัก
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ฉุดตลาดคือความเข้มงวดด้านสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 70% เทียบกับค่าเฉลี่ยตลาดที่อยู่ราว 40-50%
สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนชัดว่า “ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อ แต่เป็นความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ส่งผลให้ดีมานด์จำนวนมากไม่สามารถแปลงเป็นยอดขายได้จริง โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่าง
บ้านมือสองมาแรง แต่ติดด่านเงินกู้
ในช่วงปีที่ผ่านมา พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมกว่า 300,000 ยูนิต โดยบ้านมือสอง มีสัดส่วนมากกว่าบ้านใหม่ สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมามองหาทางเลือกที่คุ้มค่ามากขึ้นในภาวะเศรษฐกิจชะลอ
อย่างไรก็ตาม แม้ราคาจะเข้าถึงง่ายกว่า แต่ผู้ซื้อจำนวนมากยังคงติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทั้งวงเงินกู้ที่ต่ำกว่าราคาซื้อขาย เงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวด และความจำเป็นต้องใช้เงินสดก้อนสูง
“ดีมานด์มีจริง แต่ซื้อไม่ได้จริง” นางมณีกานต์กล่าว
พร้อมระบุว่าหากไม่มีมาตรการเพิ่มสภาพคล่องหรือช่วยเหลือด้านสินเชื่อ ตลาดบ้านมือสองอาจไม่สามารถเติบโตได้เต็มศักยภาพ
ขณะที่มองว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลักชัดเจน ได้แก่
1. นักลงทุนที่รอจังหวะซื้อสินทรัพย์ราคาถูก
2. ผู้มีเงินสด (Cash Buyer)
3. ผู้ต้องการซื้อแต่ไม่สามารถกู้ผ่าน
ส่งผลให้กลุ่มที่ยังคงมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง คือกลุ่มที่ไม่พึ่งพาสินเชื่อ เป็นหลัก
ลักชัวรี–ต่างชาติ ยังเป็นแรงขับเคลื่อน
ในขณะที่ตลาดระดับล่างชะลอตัว กลุ่มลักชัวรีและอัลตร้าลักชัวรียังคงเติบโตได้ โดยมีแรงหนุนสำคัญจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะโครงการในระดับ Global Project ที่มีจุดแข็งด้านทำเลและแบรนด์
บางโครงการสามารถขายให้ชาวต่างชาติได้เต็มโควต้า 49% แม้ว่าผู้ซื้อบางส่วนจะเป็นนักลงทุนมากกว่าผู้พักอาศัยจริงก็ตาม
กลุ่มผู้ซื้อมีความหลากหลาย ทั้งจากสิงคโปร์ ฮ่องกง สหรัฐอเมริกา และเอเชีย ขณะที่นักลงทุนจีนยังคงมีอยู่ แต่จำกัดในกลุ่มที่มีศักยภาพสูง
ภาคใต้มาแรง “ภูเก็ตนำ–สมุยตาม”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ยังคงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เติบโตโดดเด่น โดยเฉพาะ “ภูเก็ต” ที่ยังคงสถานะ Global Destination และมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานครบถ้วน ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และอยู่ในระดับ “สูงกว่าสมุยและพะงันประมาณเท่าตัว”
ในขณะที่ “สมุย–พะงัน” กำลังอยู่ในช่วง Early Stage ของการเติบโต ได้รับแรงหนุนจากกระแส Digital Nomad และชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักระยะยาว โดยมีจุดเด่นด้านต้นทุนที่ต่ำกว่าและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่น่าสนใจ
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนพฤติกรรมนักลงทุนที่เริ่มเห็นการขยับจากพื้นที่อิ่มตัวไปยังพื้นที่ที่ราคายังมีอัพไซด์หรือเติบโตได้
อย่างไรก็ตาม พื้นที่สมุย-พะงัน ยังมีข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน การเข้าถึง ทำให้มีความเสี่ยงด้านการควบคุมการพัฒนา
EEC–Data Center สร้างดีมานด์ใหม่
ขณะเดียวกัน พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เช่น ชลบุรี และระยอง ได้รับแรงหนุนจากการลงทุน Data Center และการลงทุนจากต่างชาติ แม้จะไม่ได้สร้างการจ้างงานจำนวนมาก แต่ช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบซื้อและเช่า
สัญญาณเสี่ยง “คอมมูนิตี้ปิด–เงินไม่เข้าไทย”
อีกหนึ่งประเด็นที่นางสาวมณีกานต์ ระบุว่าน่ากังวล คือการเกิด “คอมมูนิตี้ปิด” ของชาวต่างชาติในบางพื้นที่ เช่น เกาะพะงัน ซึ่งมีการใช้ชีวิตและทำธุรกิจภายในเครือข่ายของตนเอง ส่งผลให้เงินหมุนเวียนไม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยอย่างเต็มที่
นอกจากนี้ ยังพบพฤติกรรมหลีกเลี่ยงกฎหมาย เช่น การใช้นอมินีถือครองที่ดิน หรือการตั้งบริษัทเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการซื้อขายระหว่างต่างชาติด้วยกันเอง
ปัญหาดังกล่าวไม่เพียงกระทบเศรษฐกิจ แต่ยังส่งผลต่อโครงสร้างสังคมและวัฒนธรรมในพื้นที่
รัฐต้องเร่ง “คุมเกม” และวางกติกาใหม่
อย่างไรก็ดีนางสาวมณีกานต์ เสนอว่าการเปิดรับการลงทุนจากต่างชาติไม่ใช่เรื่องผิด แต่จำเป็นต้องมีกรอบกำกับ (Regulation) ที่ชัดเจนและรัดกุม เช่น
- การกำหนดสิทธิการถือครองระยะยาว (60-99 ปี)
- การจัดเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมพิเศษ
- การกำหนดโซนนิ่งสำหรับการลงทุนต่างชาติ
- การควบคุมพฤติกรรมและผลกระทบต่อชุมชน
พร้อมกันนี้ ยังเสนอให้ภาครัฐจัดตั้ง “คณะทำงานร่วม” โดยควรมีผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม เพื่อกำหนดนโยบายที่สอดคล้องกับสถานการณ์จริง
รวมถึงเห็นด้วยกับการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ จากรายได้ของต่างชาติ เพื่อนำมาช่วยให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
