วิกฤตอสังหา กทม. บ้านค้างสต็อก 2 แสนยูนิต ต้องใช้เวลาระบาย 4 ปี
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EICเปิดเผยถึงบทวิเคราะห์เรื่อง วิกฤตตลาดที่อยู่อาศัย : Oversupply ในยุคโครงสร้างประชากรเปลี่ยน ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยกรณีที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อก นานขึ้นจากก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี
ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 2016-2023 เฉลี่ยสูงถึง 100,647 หน่วย/ปี ขณะที่จำนวนหน่วยขายได้อยู่ระดับต่ำกว่าค่อนข้างมากเฉลี่ยอยู่ที่ 92,615 หน่วย/ปี สะท้อนถึงการพัฒนาโครงการใหม่ที่มากกว่าความต้องการซื้อจริง
แม้ว่าในช่วงปี 2024-2025 ผู้ประกอบการจะปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลงมาเฉลี่ยอยู่ที่ 51,472 หน่วย/ปี แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวไปตามข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนระดับสูง รายได้ชะลอตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้ง ยังถูกซ้ำเติมจากค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลาง
SCB EIC คาดว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ปลายปี 2026 จะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 2.13 แสนหน่วย โดยตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา กรณีที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม ต้องใช้เวลา 4 ปีขึ้นไปในการระบายสต็อก นานขึ้นจากก่อนปี 2023 ที่ใช้เวลาราว 2 ปี โดยพบว่าหน่วยบ้านเดี่ยวเหลือขายสะสมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากที่ในปี 2022 คิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม ขึ้นมาอยู่ที่สัดส่วน 24% ของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในปี 2025
นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจแล้ว โครงสร้างประชากรไทยที่มีสัดส่วนประชากรวัยแรงงานลดลง มีแนวโน้มส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
สัดส่วนประชากรวัยแรงงานลดลง มีแนวโน้มส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ทั้งกลุ่ม First-jobber และกลุ่มที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นานนัก ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก รวมถึงกลุ่มที่ทำงานมาในระยะหนึ่ง ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สอง
นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบทางอ้อม โดยสัดส่วนของประชากรวัยพึ่งพา เทียบกับประชากรวัยทำงานปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นความเสี่ยงที่ประชากรวัยแรงงานต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลประชากรวัยสูงอายุ ส่งผลให้โอกาสในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของประชากรวัยแรงงานลดลง
อีกทั้ง ทัศนคติและการวางแผนด้านการเงินของประชากรวัยแรงงานในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการ “เช่าที่อยู่อาศัย แทนการซื้อ” ก็กระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกันการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ทั้งสัดส่วนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้น ประชากรเกิดใหม่ลดลง รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ไม่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม กระทบตลาดที่อยู่อาศัยในต่างประเทศแล้ว โดยพัฒนาการในต่างประเทศสะท้อนโอกาส และความท้าทายที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยต้องเผชิญ
สำหรับประเทศญี่ปุ่น โครงสร้างประชากรที่สัดส่วนประชากรสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นำมาสู่ปรากฏการณ์บ้านว่างในญี่ปุ่น (Akiyas) ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ขยายมาสู่การให้บริการที่อยู่อาศัยพร้อมการดูแลตลอดชีวิตอย่างครบวงจร และสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่วนจีนประสบวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงส่งผลให้ชาวจีนมีความกังวลเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลง และ GenZในเขตเมืองของจีนมีแนวโน้มรอรับมรดกที่อยู่อาศัยจากครอบครัว โดยผู้ประกอบการขยายมาสู่การให้บริการที่อยู่อาศัยพร้อมการดูแลตลอดชีวิตอย่างครบวงจร และยกระดับไปสู่การสร้างเมืองสำหรับผู้สูงอายุ
ขณะที่สหรัฐอเมริกาผู้ประกอบการปรับโมเดลธุรกิจรับข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย ทั้งรูปแบบการขายขาด และการขายแบบ Rent-to-Own (RTO) รวมถึงยังมีรูปแบบอื่น ๆ เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่ต้องการครอบครองที่อยู่อาศัย เช่น การเช่าระยะสั้นและระยะยาว สิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ อีกทั้ง ตลาดประชากรสูงอายุในสหรัฐอเมริกามีขนาดใหญ่ เป็นโอกาสให้พัฒนา Senior housing หลากหลายรูปแบบ
ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ตลอดจนรับมือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร และวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่
เร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ด้วยการปรับโมเดลธุรกิจไปสู่รูปแบบ Rent-To-Own (RTO) เพื่อช่วยลดข้อจำกัดของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ รวมถึงการปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยเหลือขายไปเป็นให้เช่า หรือพัฒนาโครงการใหม่ให้เช่าในรูปแบบ Serviced apartments หรือ Serviced condo
โดยเฉพาะในบางทำเล เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา ที่ยังมีความต้องการเช่าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร เช่น การออกแบบและก่อสร้างที่สามารถต่อเติมหรือดัดแปลงให้สอดรับกับการอยู่อาศัยเมื่อมีอายุมากขึ้น
นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการในทำเลรอบนอกพื้นที่ใจกลางเมือง หรือไกลออกไป และต่างจังหวัดที่ไม่ใช่หัวเมืองเศรษฐกิจ และการท่องเที่ยว ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากอาจเผชิญสถานการณ์ประชากรวัยแรงงานย้ายถิ่นฐานพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเจาะตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพเติบโต และมีกำลังซื้อสูง โดยอาจนำเสนอโมเดลธุรกิจรูปแบบการเช่าระยะยาว และสิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ
ภาครัฐต้องสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย ท่ามกลางการเปลี่ยนผ่านไปสู่การเป็นสังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ รวมถึงพิจารณาออกมาตรการรับแนวโน้ม “เช่าที่อยู่อาศัย แทนการซื้อ”อาจออกมาตรการจูงใจให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และบริการที่สนับสนุนการอยู่อาศัย
มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อรองรับการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ รวมถึงส่งเสริมมาตรการสินเชื่อ Reverse mortgage ให้แพร่หลาย ทั้งในรูปแบบการจูงใจและการลดข้อจำกัด เช่น การประเมินราคาที่อยู่อาศัยอย่างเหมาะสม การผนวกสิทธิการได้รับบริการดูแลผู้สูงอายุเข้ากับผลิตภัณฑ์สินเชื่อ การสร้างความรู้ความเข้าใจในผลิตภัณฑ์สินเชื่อ
อาจพิจารณาออกมาตรการกระตุ้นตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เช่น มาตรการส่งเสริมการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว มาตรการจูงใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือผู้ครอบครองบ้านว่าง หันมาปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ดังตัวอย่างในแคนาดา ที่มีการใช้มาตรการ Empty Homes Tax ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำบ้านว่างออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น และส่งผลให้บ้านว่างในแวนคูเวอร์ลดลงถึง 25% ซึ่งจะเป็นการนำทรัพยากรที่อยู่อาศัยมาใช้ให้เกิดประโยชน์ และสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
