ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 ฟื้นตัวชัดเจน หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศพุ่ง 17.6% มูลค่าแตะ 4.3 แสนล้านบาท รับแรงหนุนมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนองและผ่อนคลาย LTV ขณะที่ ครม.ต่ออายุมาตรการถึงกลางปี 2570 ช่วยประคองตลาดต่อเนื่อง พร้อมมองปี 2570 มูลค่าโอนโต 3.1% แตะ 9.08 แสนล้านบาท แม้จำนวนหน่วยลดลง 0.9%
วันที่ 27 ส.ค. 2569 นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยครึ่งแรกปี 2569 และแนวโน้มตลอดปี 2569–2570 พบสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีมาตรการภาครัฐเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ หลังยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2570 จะช่วยรักษาแรงส่งของตลาดในช่วงครึ่งหลังปีนี้ต่อเนื่องถึงปีหน้า
ครึ่งปีแรกโอนพุ่ง 17.6% รับมาตรการรัฐ
โดยรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6%** เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จาก 142,619 หน่วย ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% จาก 391,601 ล้านบาท
การขยายตัวดังกล่าวได้รับแรงหนุนสำคัญจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึงการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง หรือ LTV ซึ่งช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและเร่งการโอน โดยเฉพาะในช่วงก่อนมาตรการเดิมครบกำหนดวันที่ 30 มิ.ย. 2569
ขณะเดียวกัน การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 ก
ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 จะช่วยให้ตลาดยังมีแรงประคองต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 และช่วงครึ่งแรกของปี 2570
บ้านแนวราบยังครองตลาด แต่คอนโดโตแรงกว่า
หากพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าโครงการแนวราบยังเป็นตลาดหลัก คิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด โดยมีการโอน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% และมีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%
ส่วนอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของมูลค่าการโอน มีจำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 24.1% และมีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% สะท้อนการฟื้นตัวที่โดดเด่นกว่าตลาดแนวราบ
“โครงสร้างตลาดยังสะท้อนถึงกำลังซื้อที่เป็น Real Demand หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยบ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 63% ของตลาด ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% เนื่องจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าด้านราคาและทำเล โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มีราคาต่อตร.ม.ต่ำกว่าและทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้เมืองมากกว่า”
ในด้านระดับราคา กลุ่มบ้านราคา 2.01–3 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่บ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีสัดส่วนลดลงเหลือ 27% สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ต่างชาติชะลอ จีนลด 27.7% รัสเซียโตแรง
สำหรับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยังคงชะลอตัว โดยมีจำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% และมีมูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%
ทั้งนี้จีนยังเป็นตลาดหลัก ด้วยมูลค่าการโอน 6,874 ล้านบาท แต่ลดลง 27.7% จากปีก่อน โดยตลาดสำคัญอยู่ในกรุงเทพฯ และชลบุรี ขณะที่รัสเซีย เป็นตลาดที่เติบโตโดดเด่น มูลค่าการโอน 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75.9% โดยมีตลาดสำคัญในภูเก็ตและชลบุรี
ส่วนเมียนมามีมูลค่าการโอน 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% โดยเน้นทำเลกรุงเทพฯ ขณะที่ตลาดต่างชาติสำคัญอื่น ยังคงเป็น สหรัฐฯ ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย
“ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า แม้กำลังซื้อจากต่างชาติจะชะลอลง แต่บางตลาดยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะ ภูเก็ตและชลบุรี ซึ่งได้รับแรงหนุนจากภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนในพื้นที่ EEC”
สินเชื่อใหม่ครึ่งปีแรกโต 12% จับตาหนี้ครัวเรือน
ด้านตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่า 5.17 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีมูลค่า 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% และเฉพาะไตรมาส 2/2569 ขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดคล้องกับการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังเผชิญข้อจำกัดจากหนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งทำให้สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ในระดับต่ำที่ 1% ก็ตาม
นอกจากนี้ ยังต้องติดตามต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงาน และมาตรการกีดกันทางการค้า ซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการในระยะต่อไป
REIC คาดปี 69 โอนแตะ 8.8 แสนล้าน ปี 70 ทะลุ 9 แสนล้าน
สำหรับแนวโน้มตลาดปี 2569 REIC ประเมินภายใต้สมมติฐาน GDP ขยายตัว 2.25% อัตราดอกเบี้ย MRR 6.55% และเงินเฟ้อ 1.75% โดยมองว่าการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะช่วยประคองตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี
โดย REIC คาดว่าปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% และมีมูลค่ารวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4%
สำหรับปี 2570 REIC คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็น 908,358 ล้านบาท หรือขยายตัว 3.1% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนจะอยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง 0.9%
การที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นสวนทางกับจำนวนหน่วย สะท้อนแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570–2573 ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2570
ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2570 คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% โดยอยู่ภายใต้สมมติฐานว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมจะสิ้นสุดในเดือนมิ.ย. 2570 และหากภาครัฐพิจารณาต่ออายุมาตรการเพิ่มเติม มีโอกาสที่ตลาดจะขยายตัวได้สูงกว่าประมาณการ
บ้านมือสอง–Green Living โอกาสใหม่ตลาดอสังหาฯ
ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ REIC มองว่าตลาดบ้านมือสอง ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่มีโอกาสเติบโต เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านราคาและทำเล โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองแต่มีข้อจำกัดด้านงบประมาณ
อีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าจับตาคือ Green Living หรือที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากภาครัฐ ทั้งการติดตั้งโซลาร์เซลล์และการพัฒนาโครงการที่ช่วยลดการใช้พลังงาน คาดว่าจะกลายเป็นอีกตลาดที่มีบทบาทมากขึ้นในอนาคต
“ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังคงมีความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังมีโอกาสจากกลุ่ม Real Demand ตลาดบ้านมือสอง คอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะชลบุรีและภูเก็ต รวมถึงเทรนด์ Green Living”
นายมานะ กล่าวตอนท้ายถึงทิศทางการทำงานของ REIC ระยะต่อไป หลังจากเข้ารับตำแหน่งได้เพียง 22 วันว่า ต้องการยกระดับบทบาทจากการเป็นศูนย์ข้อมูลที่นำเสนอข้อมูลย้อนหลัง ไปสู่การเป็นหน่วยงานที่สามารถวิเคราะห์และมองแนวโน้มตลาดล่วงหน้า หรือ Forward-looking เพื่อให้ภาคธุรกิจสามารถนำข้อมูลไปใช้วางแผนลงทุน ขณะที่ภาครัฐสามารถนำไปประกอบการกำหนดนโยบายได้อย่างตรงจุด โดยจะเน้นการชี้ให้เห็นทั้งโอกาสและความเสี่ยงของตลาด
ทั้งนี้ การยกระดับ REIC ไปสู่การวิเคราะห์เชิงรุกและมองแนวโน้มล่วงหน้า จะช่วยให้ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงสะท้อนภาพตลาดในอดีต แต่สามารถใช้เป็นเครื่องมือสนับสนุนการตัดสินใจของภาคธุรกิจและการกำหนดนโยบายของภาครัฐ พร้อมช่วยลดความเสี่ยงและสร้างการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
