AWC เดินหน้าปรับโครงสร้างสินทรัพย์ เตรียมยื่นไฟลิ่ง AWR วันที่ 29 ก.ย. นำทรัพย์สินฟรีโฮลด์ 5 แห่ง ทั้งโรงแรม 4 แห่งและอาคารสำนักงานเกรดเอ 1 แห่ง มูลค่าเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 4.8 หมื่นล้านบาทเข้า REIT วางเป้านักลงทุนไทยถือครองมากกว่า 50% พร้อมเตรียม Pipeline อีก 9 ทรัพย์สินรองรับการเติบโตระยะต่อไป
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า AWC เดินหน้าจัดตั้ง AWR เพื่อวางตำแหน่งให้เป็น REIT ชั้นนำของประเทศไทย ที่ลงทุนในประเทศไทย 100% โดย AWC จะทำหน้าที่เป็นผู้สนับสนุนหลัก (Sponsor) และเตรียมยื่นแบบไฟลิ่งต่อหน่วยงานกำกับดูแลในวันที่ 29 ก.ย.นี้
เบื้องต้น AWR จะมีมูลค่าทรัพย์สินเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 48,000 ล้านบาท ประกอบด้วยทรัพย์สิน 5 รายการ ได้แก่ โรงแรม 4 แห่ง และอาคารสำนักงานเกรดเอ 1 แห่ง ครอบคลุมทำเลกรุงเทพฯ กระบี่ พัทยา และเกาะสมุย รวมจำนวนห้องพัก 647 ห้อง และพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 418,699 ตร.ม. ประกอบด้วย
โรงแรมบันยันทรี กระบี่ จำนวน 72 ห้อง พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 20,666 ตร.ม.
โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย จำนวน 88 หลังในรูปแบบพูลวิลล่า พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 25,727 ตร.ม.
โรงแรมเมเลีย เกาะสมุย จำนวน 200 ห้อง พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 25,408 ตร.ม
โรงแรมพัทยา แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา จำนวน 287 ห้อง พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 30,898 ตร.ม.
ดิ เอ็มไพร์ อาคารสำนักงาน 58 ชั้น มีพื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตารางเมตร และพื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 316,000 ตร.ม.
นางวัลลภากล่าวว่า AWR เน้นการลงทุนในทรัพย์สินฟรีโฮลด์ระดับพรีเมียม โดยพอร์ตโรงแรมทั้ง 4 แห่ง อยู่ในระดับ Luxury ถึง Upper-upscale และบริหารโดยแบรนด์โรงแรมที่ได้รับการยอมรับในระดับโลก ขณะที่ทรัพย์สินส่วนใหญ่ในพอร์ต AWC มากกว่า 90% เป็นฟรีโฮลด์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้สามารถพัฒนาและปรับปรุงทรัพย์สินได้อย่างต่อเนื่องโดยไม่ต้องกังวลเรื่องอายุสัญญาเช่า
เปิดสัดส่วนนักลงทุนไทยมากกว่า 50%
สำหรับการจัดสรรหน่วยลงทุนของ AWR นางวัลลภาระบุว่า รายละเอียดช่วงราคาบุ๊คบิวดิ้งและสัดส่วนนักลงทุนจะเปิดเผยเพิ่มเติมในวันที่ 29 ก.ย.นี้ เบื้องต้น AWC วางแผนให้นักลงทุนไทยถือครองมากกว่า 50% ขณะที่นักลงทุนต่างชาติไม่เกิน 50% และอยู่ระหว่างพิจารณาสัดส่วนประมาณ 45% โดยนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่คาดว่าจะเป็นนักลงทุนสถาบัน
รวมถึงเตรียมเดินหน้าให้ข้อมูลนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ (โรดโชว์) โดยมีนักลงทุนเตรียมเดินทางเข้ามาประเทศไทยเพื่อเยี่ยมชมทรัพย์สินโดยตรง ซึ่งสอดคล้องกับช่วงการประชุม World Bank ในช่วงต้นเดือน ต.ค. โดยธนาคารที่ปรึกษาทางการเงิน (FA) อยู่ระหว่างจัดตารางนัดหมายกับนักลงทุนระดับแนวหน้า
นางวัลลภากล่าวว่า ก่อนหน้านี้ AWC ได้เข้าร่วมการประชุม Real Estate Investor ที่นิวยอร์ก ซึ่งมีผู้เข้าร่วมกว่า 900 ราย และ AWR ได้รับความสนใจจากนักลงทุน แม้อยู่ในภาวะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตร (บอนด์ยีลด์) ปรับตัวสูงขึ้น
ตั้งเป้าเข้าตลาดต้นปีหน้า แยกบทบาท AWC-AWR
สำหรับแผนการเข้าจดทะเบียน AWR มีเป้าหมายเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายในช่วงต้นปีหน้า ขณะที่ขั้นตอนการยื่นขอใบอนุญาตจัดตั้งบริษัทจัดการกองทรัสต์ (REIT Management Company) ได้ดำเนินการไปแล้วตั้งแต่วันที่ 4 ก.ย. และขณะนี้อยู่ระหว่างกระบวนการยื่นไฟลิ่งตามขั้นตอน โดยผู้บริหารระบุว่าความไม่แน่นอนของจังหวะตลาดเป็นปัจจัยที่ทำให้ทีมงานเร่งดำเนินการอย่างเต็มที่
การจัดตั้ง AWR ซึ่งต้องการแยกบทบาทของทั้งสองธุรกิจให้ชัดเจน โดย AWC จะทำหน้าที่เป็นครื่องยนต์ในการพัฒนา (Development Engine) มุ่งพัฒนาโครงการและสร้างผลตอบแทนจากทั้ง Yield และ Capital Gain ขณะที่ AWR จะทำหน้าที่เป็นแพลตฟอร์มสำหรับถือครองทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคงและเติบโตต่อเนื่อง
นางวัลลภากล่าวว่า ที่ผ่านมา AWC ถือครองทรัพย์สินในรูปแบบ 100% ทำให้นักลงทุนรับรู้ผลตอบแทนในลักษณะเงินปันผลตามผลประกอบการเป็นหลัก การจัดตั้ง AWR จะช่วยให้ AWC สามารถรับรู้ผลตอบแทนรวม (Total Return) จากการขายสินทรัพย์ ขณะเดียวกัน AWC ยังสามารถเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป
โดย AWC วางเป้าสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) ประมาณ 70% และกำไรจากการขายสินทรัพย์ (Gain) ประมาณ 30% ส่วน AWR จะสร้างการเติบโตผ่าน 3 กลไก ได้แก่ Organic Performance ซึ่งคาดว่าจะมี CAGR (อัตราการเติบโตเฉลี่ย) ราว 20% ในช่วง 2 ปี, Inorganic Acquisition จากทรัพย์สินใน Pipeline และศักยภาพการก่อหนี้เพิ่ม รวมถึง Value Appreciation จากมูลค่าทรัพย์สินฟรีโฮลด์คุณภาพสูง
คาด EBITDA โต 8-9%
สำหรับทรัพย์สินทั้ง 5 รายการที่จะนำเข้า AWR คาดการณ์ EBITDA CAGR อยู่ที่ประมาณ 8-9% ต่อปี โดยเป็นตัวเลขที่กำหนดในระดับระมัดระวัง (Conservative) เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในประเทศไทยที่อยู่ระหว่าง 9-14% ต่อปี
ทั้งนี้ AWC จะเปิดเผยตัวเลขผลตอบแทนรวม (Total Return) ทั้งหมดในแบบไฟลิ่งวันที่ 29 ก.ย.นี้
นางวัลลภากล่าวถึงสถานะของ AWC ว่า ปัจจุบันมูลค่าทรัพย์สินตามบัญชี (Asset Book Value) เพิ่มขึ้นจากประมาณ 90,000 ล้านบาทในช่วง IPO ปี 2562 เป็น 224,000 ล้านบาทในปัจจุบัน ขณะที่ราคาหุ้นในตลาดยังอยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของราคา IPO ที่ 6 บาท โดยบริษัทเชื่อว่าการปรับโครงสร้างผ่าน AWR จะช่วยให้นักลงทุนรับรู้ผลตอบแทนจากสินทรัพย์ได้ชัดเจนขึ้น
เตรียม Pipeline อีก 9 ทรัพย์สิน
นอกจากทรัพย์สินชุดแรก 5 แห่งแล้ว AWC ยังเตรียมทรัพย์สินใน Pipeline อีก 9 รายการ ซึ่งเป็นกลุ่มโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับพรีเมียม เพื่อรองรับการขยายตัวของ AWR ในระยะต่อไป
ขณะเดียวกัน AWC มีกลไกเสริมผ่าน AWC Growth Fund ซึ่งปัจจุบันถือครองทรัพย์สิน 4 โครงการ ได้แก่ เวิ้งนาครเขษม ลานนา ริมปิง จ.เชียงใหม่ โอกุระ พรีเสตจ์ ทองหล่อ และพลาซ่า แอทธินี นิวยอร์ก โดยทรัพย์สินดังกล่าวยังไม่ถูกนับรวมในงบดุลของ AWC และมีนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงนักลงทุนจากญี่ปุ่น ให้ความสนใจเข้าร่วมลงทุน
สำหรับพลาซ่า แอทธินี นิวยอร์ก จะครบรอบ 100 ปีในปีหน้า และเป็นทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวของ AWC ที่ตั้งอยู่นอกประเทศไทย โดยบริษัทต้องการถือครองแบรนด์ระดับ Best Ultra Luxury Brand in the World เพื่อนำมาต่อยอดกับโครงการ AWC Riverfront Journey ในอนาคต
ทั้งนี้ หลังการยื่นแบบไฟลิ่ง AWR ต่อหน่วยงานกำกับดูแลในวันที่ 29 ก.ย. AWC จะมีการเปิดเผยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ AWR แก่นักลงทุนและผู้สนใจในวันเดียวกัน
