PropertyGuru ประเทศไทย เผยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2569 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แม้ยอดเข้าชมประกาศบน DDproperty เพิ่มเป็น 6.46 ล้านครั้ง แต่จำนวนผู้แสดงความสนใจซื้อและเช่าลดลง 18.2% สะท้อนแรงกดดันจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และสินเชื่อ ขณะที่ตลาดเช่าระดับกลางถึงบนและอสังหาริมทรัพย์ราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ยังขยายตัว
นายวิทยา อภืรักษ์วิริยะ Country Manager พร็อพเพอร์ตี้ กูรู (PropertyGuru) ประเทศไทย ในเครือ PropertyGuru Group ผู้ให้บริการเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้พัฒนาแพลตฟอร์มค้นหาบ้าน DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) เปิดเผยว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 3 ปี 2569 ยังเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ โดยผู้บริโภคยังคงค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่ใช้เวลาพิจารณานานขึ้นและชะลอการติดต่อเพื่อเข้าสู่กระบวนการซื้อหรือเช่าจริง
ข้อมูลจาก DDproperty ระหว่างเดือนก.ค.-ก.ย. 2569 พบว่า ยอดเข้าชมประกาศอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ที่ 6.46 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้น 2.99% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่จำนวนผู้ลงทะเบียนแสดงความสนใจซื้อหรือเช่า หรือ Leads ลดลง 18.2% สะท้อนภาวะ “High Search Interest, Low Conversion” หรือมีความสนใจค้นหาสูง แต่เปลี่ยนไปสู่การติดต่อและตัดสินใจทำธุรกรรมได้น้อยลง
“ผู้บริโภคไม่ได้หายไปจากตลาด แต่กำลังเพิ่มความระมัดระวังในการตัดสินใจ หลายคนยังเข้ามาศึกษาข้อมูล เปรียบเทียบราคาและทำเล แต่ยังไม่พร้อมก้าวไปสู่ขั้นตอนต่อไป เนื่องจากต้องประเมินรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการขอสินเชื่อ รวมถึงรอความชัดเจนของเศรษฐกิจหรือข้อเสนอที่จูงใจมากขึ้น” นายวิทยากล่าว
ตลาดเช่ายังมีดีมานด์ แต่การตัดสินใจชะลอลง
ตลาดเช่ายังคงมีสัญญาณด้านความสนใจที่เป็นบวก โดยยอดเข้าชมประกาศเช่าอยู่ที่ 2.75 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้น 10.2% จากไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม จำนวน Leads ลดลง 18.4% แสดงให้เห็นว่า แม้ผู้บริโภคยังต้องการบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้เช่า แต่มีความรอบคอบมากขึ้นก่อนย้ายที่อยู่อาศัยหรือทำสัญญาเช่า
เมื่อจำแนกตามระดับค่าเช่า พบว่าตลาดระดับกลางถึงบนมีการเติบโตเด่นชัด โดยที่อยู่อาศัยค่าเช่า 30,000-40,000 บาทต่อเดือน มียอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 22.3% ขณะที่กลุ่มค่าเช่า 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 13.6% สะท้อนว่าผู้เช่าที่มีกำลังซื้อยังสนใจที่อยู่อาศัยในย่านธุรกิจและทำเลที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิต
ในทางตรงกันข้าม กลุ่มค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือนมียอดเข้าชมลดลง 1.6% ซึ่งอาจสะท้อนว่าผู้บริโภคระดับล่างยังไม่พร้อมขยับขยายหรือเปลี่ยนที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีข้อจำกัดด้านรายได้และภาระค่าครองชีพ
บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทเผชิญแรงกดดัน
สำหรับตลาดซื้อขาย ยอดเข้าชมประกาศขายอยู่ที่ 3.71 ล้านครั้ง ลดลง 1.8% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่จำนวน Leads ลดลง 15% สอดคล้องกับภาวะที่ผู้บริโภคเลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป เพื่อรอประเมินทิศทางเศรษฐกิจ ความพร้อมทางการเงิน และเงื่อนไขสินเชื่อ
ตลาดที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาทได้รับแรงกดดันมากเป็นพิเศษ โดยยอดเข้าชมประกาศลดลง 5.7% สะท้อนปัญหากำลังซื้อและข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาจับต้องได้ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อภาระดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และค่าครองชีพมากกว่ากลุ่มอื่น
ส่วนตลาดราคา 5-10 ล้านบาท และ 10-30 ล้านบาท มียอดเข้าชมอยู่ในระดับทรงตัว ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ลักชัวรีราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปเป็นเพียงเซ็กเมนต์เดียวที่เติบโตสวนทางตลาด โดยยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 3.3% และ Leads เพิ่มขึ้น 1.4% แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อระดับบนซึ่งมีสภาพคล่องและความพร้อมทางการเงินสูงยังคงตัดสินใจได้ แม้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว
ภาพดังกล่าวสะท้อนการฟื้นตัวแบบ K-Shape ที่ผู้บริโภคและผู้ประกอบการแต่ละกลุ่มได้รับผลกระทบแตกต่างกัน กลุ่มที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งยังมีโอกาสเติบโต ขณะที่ตลาดระดับกลางและล่างต้องเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด
ผู้บริโภคมองหาคุณภาพชีวิตมากกว่าทำเลและราคา
นายวิทยากล่าวว่า โจทย์ของตลาดไม่ได้จำกัดเพียงเรื่องราคา ทำเล และขนาดพื้นที่อีกต่อไป แต่ผู้บริโภคกำลังพิจารณาความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิตในระยะยาวมากขึ้น โดยมี 5 ปัจจัยสำคัญต่อการเลือกที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความปลอดภัยจากอาชญากรรมและภัยธรรมชาติ การส่งเสริมสุขภาพกายและใจ การรองรับสัตว์เลี้ยง ความยืดหยุ่นด้านการเงิน และคุณภาพบริการหลังการขาย
ความเสี่ยงจากน้ำท่วม ภัยแล้ง และสภาพอากาศรุนแรง ทำให้ผู้บริโภคตรวจสอบประวัติของทำเล ระบบระบายน้ำ และแผนรับมือเหตุฉุกเฉินมากขึ้น ขณะเดียวกัน พื้นที่ออกกำลังกายและพื้นที่เพื่อการผ่อนคลายกลายเป็นองค์ประกอบที่พบได้มากขึ้นในโครงการระดับราคาที่เข้าถึงได้ ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะโครงการหรู
ที่อยู่อาศัยแบบ Pet-friendly ยังเติบโตอย่างชัดเจน โดยในช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่รองรับสัตว์เลี้ยง 28 โครงการ จากทั้งหมด 38 โครงการ คิดเป็นประมาณ 74% เพิ่มขึ้นจากสัดส่วน 60% ในปี 2568 สะท้อนว่าการเลี้ยงสัตว์กำลังเปลี่ยนจากตลาดเฉพาะกลุ่มสู่ปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการ
ด้านความพร้อมทางการเงิน แนวทางเช่าก่อนซื้อ หรือ Rent-to-Own มีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะช่วยให้ผู้บริโภคมีเวลาสร้างความพร้อมและปรับปรุงประวัติทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคต้องตรวจสอบเงื่อนไขอย่างรอบคอบ เนื่องจากการเช่าครบกำหนดไม่ได้หมายความว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยอัตโนมัติ
เร่งสร้างความเชื่อมั่นด้านข้อมูลและมาตรฐานนายหน้า
นายวิทยากล่าวว่า ความท้าทายสำคัญของผู้ประกอบการในขณะนี้ไม่ใช่เพียงการดึงดูดความสนใจ แต่ต้องเปลี่ยนความสนใจให้เป็นการตัดสินใจจริง ผ่านข้อมูลที่โปร่งใส ราคาเหมาะสม คุณภาพโครงการ และบริการหลังการขายที่น่าเชื่อถือ
PropertyGuru ประเทศไทยจึงให้ความสำคัญกับ 2 แนวทาง ได้แก่ Information Trust หรือการสร้างความเชื่อมั่นด้านข้อมูล ด้วยการยกระดับคุณภาพประกาศและเพิ่มความครบถ้วนของข้อมูลโครงการ และ Professional Trust หรือการสร้างความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบวิชาชีพ ผ่านการตรวจสอบตัวตนผู้ลงประกาศ การพัฒนาทักษะ เอเจ้นท์ หรือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ และการสร้างระบบรับรองผู้ให้บริการที่มีคุณภาพ
แนวทางดังกล่าวมีความสำคัญมากขึ้นตามการขยายตัวของตลาดบ้านมือสอง และบทบาทของเอเจ้นท์ ที่เชื่อมโยงทั้งตลาดมือหนึ่ง มือสอง และลูกค้าต่างชาติ การตรวจสอบตัวตนและยกระดับมาตรฐานวิชาชีพจึงช่วยลดความเสี่ยงจากข้อมูลไม่ถูกต้องหรือประกาศปลอม ตลอดจนเพิ่มความมั่นใจให้ผู้ซื้อ ผู้เช่า และเจ้าของทรัพย์สิน
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความต้องการจริง แต่ผู้บริโภคต้องการข้อมูลมากขึ้นและตัดสินใจอย่างรอบคอบขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องเข้าใจดีมานด์ในแต่ละพื้นที่และระดับราคา พร้อมนำเสนอความคุ้มค่าที่พิสูจน์ได้ ไม่ใช่อาศัยเพียงกิจกรรมส่งเสริมการขายระยะสั้น การสร้างความโปร่งใสและความเชื่อมั่นตลอดกระบวนการจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืน” นายวิทยากล่าว
