คอลัมน์ วงล้อเศรษฐกิจ
การระบาดของโควิด-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและผลของมาตรการ LTV ที่เริ่มในปี 2562 หดตัวลงต่อเนื่องในปี 2563 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ยอดขายที่อยู่อาศัยหดตัว -45%YOY จากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงมาก รวมถึงการปรับลดลงของยอดขายจากตลาดต่างชาติ
ขณะที่ในด้านอุปทาน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นโครงการแนวราบเพื่อเจาะกลุ่ม real demand มากขึ้น
คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยทั้งปี 2563 จะหดตัว -29%YOY โดยในช่วงที่เหลือของปี 2563 ตลาดยังมีแนวโน้มซบเซา แม้ว่าหลังจากการคลาย lockdown ยอดขายกลับมาฟื้นตัวได้บางส่วนจากการแข่งขันออก promotion ของผู้ประกอบการ แต่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้าส่งผลให้ยอดขายโดยรวมยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก
ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวที่ -7%YOY มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท โดยมียอดโอนบางส่วนมาจากยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงปีก่อนๆ โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยขายได้ค่อนข้างสูงในช่วงปี 2561 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2563
5 ประเด็นที่ต้องจับตามองสำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า คือ
1. ภาพการฟื้นตัวของตลาดจากโควิด-19 โดยภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมากส่งผลให้แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ จะเป็นไปอย่างช้าๆ กว่าที่ยอดขายจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด โควิด-19 ได้อย่างเร็วที่สุดในปี 2565
2. ภาวะอุปทานส่วนเกินและการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีหน่วยเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ส่งผลให้มีการแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น
3. ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ 4. การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันในตลาดแนวราบมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลาง เช่น ทาวน์เฮาส์
5. ยอดขายใหม่มีแนวโน้มจะกระจุกตัวในโครงการของ ผู้ประกอบการขนาดใหญ่มากขึ้นจากการแข่งขันทำ promotion อย่างต่อเนื่องเพื่อระบายสต๊อกรวมถึงการแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบ
EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)
