นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่ 14 ก.ย. 2564 เห็นชอบตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เสนอเรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย นั้น จากการรวบรวมสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2561-2563 พบว่า มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวม 1,408,310 ตร.ม.
โดย 3 อันดับแรกในภูมิภาคที่มีพื้นที่การถือครองกรรมสิทธิ์มากที่สุด คือ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 777,961 ตร.ม. ภาคตะวันออก 433,399 ตร.ม. และภาคเหนือ 102,902 ตร.ม. โดยจังหวัดที่มีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย กรุงเทพฯ 49.4% ชลบุรี 30.2% เชียงใหม่ 7.1% ภูเก็ต 4.9% และ สมุทรปราการ 4.5%
ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศ พบว่าเฉลี่ยเพียง 10.7% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โดยภูมิภาคที่มีอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วย ภาคตะวันออก 29.7% ภาคเหนือ 20% และภาคใต้ 16.5%
สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด กลับมีอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพียง 7.6% เท่านั้น โดยอัตราส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด 20% ขึ้นไป จะมีหน่วยการซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคา 5-20 ล้านบาทขึ้นไป
สำหรับจำนวนหน่วยการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติทั่วประเทศยอดสะสมระหว่างปี 2561-2563 มีจำนวน 34,653 หน่วย มูลค่า 145,598 ล้านบาท แยกตามสัญชาติผู้ซื้อ 5 อันดับแรก ประกอบด้วย สัญชาติจีน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ชลบุรี และสมุทรปราการ อันดับ 2 รัสเซีย ส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ อันดับ 3 สหราชอาณาจักร โดยส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี กรุงเทพฯ และเชียงใหม่ อันดับ 4 ฝรั่งเศส โดยส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี กรุงเทพฯ และภูเก็ต และอันดับ 5 ญี่ปุ่น โดยส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ชลบุรี และสมุทรปราการ
“ต้องยอมรับว่าบางโครงการของบางพื้นที่ในบางจังหวัด เช่น ภูเก็ต หรือ ชลบุรี หรือโซนใจกลางกรุงเทพฯ อาจมีความต้องการซื้อคอนโดของต่างชาติสูงกว่า 49% ในกรณีเช่นนี้อาจพิจารณาขยายอัตราส่วนเพิ่มขึ้นได้ แต่สำหรับบางพื้นที่ในบางจังหวัดก็น่าจะเพียงพอต่อความต้องการซื้อและยังสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ หรืออาจกำหนดให้ชัดเจนว่า สำหรับกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในพื้นที่ห้องชุดที่เกินกว่า 49% จะต้องเป็นห้องชุดที่มีราคารวมเกินกว่า 10 ล้านบาทเท่านั้น และควรมีข้อกำหนดให้สิทธิในการออกเสียงของคนต่างชาติได้ไม่เกิน 49% เพื่อสงวนสิทธิ์การบริหารนิติบุคคลให้ผู้ถือครองคนไทยยังเป็นเสียงส่วนใหญ่”
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติ ช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2561 และ 2562 เฉลี่ยที่ปีละ 13,183 หน่วย คิดเป็นเฉลี่ยปีละ 53,932 ล้านบาท แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงเกิดโควิด-19 ในปี 2563 การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมาอยู่ที่ 8,285 หน่วย ประมาณ 37,716 ล้านบาท และล่าสุดช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ 4,358 หน่วย มูลค่าประมาณ 20,449 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากการซื้อ-ขายช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2561-2562
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้รวบรวมสถิติข้อมูลการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวหรือสัญญาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปในช่วงปี 2561-2563 โดยพบว่า คนต่างชาติมีการจดทะเบียนการเช่าทั้งประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัยโดยรวม 1,483 หน่วย มูลค่า 5,389 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในภาคใต้ถึง 1,172 หน่วย มูลค่า 4,417 ล้านบาท
รองลงมาเป็นภาคตะวันออก 164 หน่วย มูลค่า 388 ล้านบาท และภาคเหนือ 96 หน่วย มูลค่า 436 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน จ.ภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ สมุทรปราการ ระยอง และประจวบคีรีขันธ์ โดยมากเป็นการเช่าอาคารชุดมากกว่า
อย่างไรก็ดี จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา ทำให้เห็นได้ว่า ในช่วง 2561 – ครึ่งแรกปี 2564 คนต่างชาติได้เข้ามาซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยประมาณ 39,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 166,000 ล้านบาท ประมาณปีละ 12,000 หน่วย ด้วยมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุดเพียง 10% ในเชิงจำนวนหน่วย และ 17% ในเชิงมูลค่า และยังมีการเช่าระยะยาวอีกไม่มากนัก
ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ที่เปิดโอกาสให้สิทธิแก่คนต่างชาติกลุ่มที่มีความมั่งคั่งได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมากกว่าปัจจุบันนั้น หากสามารถทำได้ตามเป้าหมายที่รัฐบาลวางไว้ก็จะสามารถช่วยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้ระดับหนึ่ง แต่การดำเนินการเรื่องนี้คงจะต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการดำเนินการทั้งที่เกี่ยวข้องกับการแก้กฎหมาย การวางกฎระเบียบ และการวางแนวทางการดำเนินการที่เกี่ยวข้องในรายละเอียดอีกมาก
