เคยสงสัยป่ะ ริอยากเป็นนักลงทุนต้องเริ่มต้นจากอะไร
ในวงการนักลงทุนรายย่อยหรือนักลงทุนบุคคล (investor) ว่ากันว่าเขาลงทุนกันอยู่ 3 อย่างหลักๆ คือ หุ้น-ทองคำ-อสังหาริมทรัพย์
หลักการใหญ่ระดับประเทศโดยแบงก์ชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) และสถาบันการเงินให้คะแนนว่าการลงทุนในอสังหาฯถือเป็น “การออม” อย่างหนึ่ง เพราะเป็นสินทรัพย์เคลื่อนที่ไม่ได้ ส่วนใหญ่ราคาขึ้นตลอด ยิ่งอยู่ในทำเลทอง ราคาขึ้นเอ๊า ขึ้นเอา
สำหรับคนที่เริ่มสนใจมีข้อมูลมาแชร์พอเป็นหัวเชื้อ โดยต้องไม่ลืมกติกาสากลว่าทุกๆ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนต้องใช้วิจารณญาณในการตัดสินใจ
ลองมาดูว่าอยากลงทุนอสังหาฯ มีกฎเหล็กอะไรกันบ้างนะคะ
ข้อแรก ตอนยังไม่ควักเงินเราก็เป็นผู้บริโภคธรรมดาๆ แต่พอสวมบทบาทนักลงทุนหมายความว่าเรากำลังสวมบทบาทเป็นผู้ประกอบการอัตโนมัติ ดังนั้น จึงต้องเริ่มต้นด้วยการสร้างจิตใจชนิดหนึ่งขึ้นมา ในที่นี้ขอเรียกว่า “จิตใจผู้ประกอบการ”
กฎเหล็กข้อที่ 2 เมื่อสร้างจิตใจผู้ประกอบการแสดงว่าเราต้องทำใจให้ได้การลงทุนมีโอกาสกำไรและขาดทุน
กฎเหล็กข้อที่ 3 เพื่อสร้างโอกาสให้มีผลกำไรต้องมีตัวช่วยคืออย่าโลภ ห้ามโลภเด็ดขาด นอกจากการลงทุนด้วยความไม่โลภจะเป็นภูมิคุ้มกันที่ดีแล้ว ยังสามารถช่วยให้เราลงทุนได้อย่างยั่งยืนอีกด้วย
กฎเหล็กข้อที่ 4 อสังหาฯมีลักษณะเฉพาะตัวเมื่อซื้อสินค้าไปแล้วต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ให้สำรวจตัวเองก่อนว่ามีความพร้อมรับโอนและการผ่อนชำระงวดเงินกู้ (กรณีกู้แบงก์) อย่าเล็งผลเลิศ
กฎเหล็กทั้ง 4 ข้อขอเรียกสั้นๆ ว่า “อสังหา 4” เลียนแบบมาจากคอนเซ็ปต์อริยสัจจ์ 4 พรหมวิหาร 4 หลักการตลาด 4 P (price place people promotion) ไม่มีสอนในโลกนี้นะคะ ตั้งชื่อให้กิ๊บเก๋ไปอย่างนั้นเอง
คอนเซ็ปต์นี้ใช้เป็นกฎเหล็กการลงทุนอสังหาฯ ให้กลมกล่อมได้อย่างไรบ้าง
ในชีวิตจริงการลงทุนมีความเสี่ยง การสร้างจิตใจผู้ประกอบการจึงเป็นเรื่องสำคัญเพราะถ้าลงทุนด้วยความไม่โลภ รู้กำลังตัวเองก็จะไม่ลงทุนเกินหน้าตัก เช่น จองซื้อคอนโดฯ พร้อมกัน 5 ห้อง ทั้งที่มีปัญญากู้และผ่อนได้เพียง 2 ห้อง พอถึงเวลาต้องรีบขายใบจองก่อนโอน 3 ห้อง ถ้าขายไม่ได้จะถูกริบเงินดาวน์ แปลว่าโอกาสเสี่ยงสูง (แม้มีคำพูดชวนเคลิ้มว่า high risk high return เสี่ยงสูงกำไรสูงก็ตาม)
กรณีโดนริบเงินดาวน์ 3 ห้องจิตใจย่อมเป็นทุกข์ แต่ถ้าจองซื้อเพียง 2 ห้องเท่าหน้าตักเงินทุนและรายได้ที่มี จิตใจก็เป็นสุขค่ะ
ปัญหามีอยู่ว่าจะรู้ได้อย่างไรมีโอกาสกำไรหรือขาดทุน กับไม่ให้โลภแล้วต้องตั้งต้นยังไงดีล่ะ
หลักคิดมีดังนี้ ให้ตั้งตัวเลขผลตอบแทนการลงทุนในใจ ปกติมักเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากแบงก์ ปัจจุบันต่ำติดดิน 3-6 สลึงบวกลบ คนก็เลยหาทางนำเงินไปลงทุนอย่างอื่นที่ได้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก
หลักคิดต่อมา อสังหาฯหากซื้อเพื่อเก็งกำไรมีโอกาสเป็นทุกข์ได้ตลอดเวลา แต่ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีโอกาสเป็นสุขได้มากกว่า คำว่าซื้อเก็งกำไรคือผ่อนเงินดาวน์ไปแล้วต้องรีบขายใบจองก่อนโอนจริง โชคดีก็ได้บวกกำไรแต่ถ้าโชคร้ายมีฟองสบู่หรือโอเวอร์ซัพพลายก็มีสิทธิถูกริบเงินดาวน์เพราะไม่มีปัญญารับโอน
ข้อแนะนำจึงควรซื้อลงทุนปล่อยเช่า สมมุติ อยากได้ผลตอบแทน 5% วิธีคำนวณคร่าวๆ อสังหาฯราคา 1 ล้านบาทเราต้องได้ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ถ้าซื้อ 2 ล้านก็ควรปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท เป็นต้น
และเพื่อให้ปลอดภัยควรสำรวจค่าเช่าในทำเลที่จะไปซื้อ ถ้าอยู่ในเกณฑ์ที่อยากได้การลงทุนก็มีโอกาสทำกำไร มีตัวอย่างมาแล้วว่าบางคนซื้อคอนโดฯให้เช่า แล้วนำค่าเช่ามาเป็นค่าผ่อนเงินกู้ เท่ากับมีคนอื่นมาช่วยผ่อน พอเงินกู้ผ่อนหมดทางแบงก์ก็โอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเรา
จิตใจผู้ประกอบการยังมีแง่คิดในเรื่องอย่า “กินรวบ” ต้อง “กินแบ่ง”
คำว่ากินรวบหมายความว่าซื้ออสังหาฯแล้วทำเองทุกอย่าง ตั้งราคา-หาผู้เช่า-ทวงเงินเอง วิธีนี้เหนื่อยมาก ลองใช้วิธีกินแบ่งหมายความว่าแบ่งค่าคอมมิสชั่นให้กับนายหน้าตัวแทน สามารถเลือกใช้บริการนายหน้าหรือโบรกเกอร์อิสระได้ เขาจัดการให้เราหมดทุกสิ่งอย่าง
ที่สำคัญเวลาตลาดเช่าเริ่มมีคู่แข่งเยอะโบรกเกอร์อิสระเขามีฐานข้อมูลในมือ สามารถแลกเปลี่ยนหมุนเวียนผู้เช่าทำให้ห้องไม่ว่างได้ แถมถ้าอยากขายก็ติดต่อผู้ซื้อให้อีกต่างหาก อาชีพใครอาชีพมันจริงๆ
สูตรสำเร็จสไตล์อสังหา 4 เชื่อว่าลงทุนแล้วมีโอกาสกำไรมากกว่าขาดทุนค่ะ
จากอดีตวิศวกร สู่เจ้าของ ‘หยกสด’ ขนมไทยโบราณ ยอดขายวันแรก 4,000 บาท สู่ 26 สาขาในปัจจุบัน “หยกสด ทำขึ้นเพราะอยากให้คนไทยได้เข้าถึงขนมไทย หยิบตัวขนมที่อาจจะหาทานไม่ได้ทั่วๆ ไป นำมาทำให้รสชาติ และรูปร่างหน้าตา มีความร่วมสมัยมากขึ้น” หยกสด เป็นแบรนด์ขนมไทยที่โด่งดังเรื่องความหอม หวาน และรสชาติที่อร่อยกลมกล่อมของใบเตย โดยบทความนี้เป็นเรื่องราวของ คุณจ๊าก-มหศักย์ สุรกิจบวร ที่ชีวิตพลิกผันจากอดีตวิศวกร สู่เจ้าของแบรนด์ “หยกสด – ขนมไทยใบเตย 100%” ขนมไทยโบราณหาทานยาก จากวันแรกยอดขายเพียง 4,000 บาท สู่ 26 สาขาในปัจจุบัน จากความชอบ สู่ ธุรกิจจริงจัง คุณจ๊าก เล่าว่า จุดเริ่มต้นที่หันมาสนใจขนมไทย คือตอนที่ทำงานประจำเกี่ยวกับ Software แล้วเครียดจากงาน จึงได้ไปบวช และมีโอกาสได้ทาน ‘ขนมเปียกปูนกะทิสด’ ที่ชาวบ้านได้นำมาถวาย จึงเกิดความสนใจ เพราะรสชาติอร่อย ประกอบกับที่เขานั้นไม่เคยทานมาก่อน หลังจากสึกออกมา คุณจ๊ากได้ไปลองหาซื้อขนมเปียกปูนกะทิสด แต่หาไม่ได้ จึงลองทำด้วยตัวเอง เริ่มแรกก็เสิร์ชข้อมูลต่างๆ จากอินเทอร์เน็ต นำมาพัฒนาปรับปรุงสูตร และลองให้เพื่อนๆ ได้ลองทาน ปรากฏว่าได้รับผลตอบรับดีเยี่ยม จึง
ขนมไทย ใครว่าโบราณ! แค่ปรับลุกส์ใหม่ ก็ขายดี ขนมไทย ใครว่า โบราณ ขอเถียงขาดใจ! แค่นำมาปรับลุกส์ใหม่ ก็ขายดิบขายดี เช่น 3 ร้านดัง ที่ได้ทายาทรุ่นใหม่ มาสานต่อสูตรเด็ดของครอบครัว ร้านแรก ยายทำให้หลานขาย ใครอยู่ซอยอารีย์จะรู้จักเป็นอย่างดี ร้านนี้มีสูตรเด็ดความอร่อย ส่งต่อจากคุณยาย ที่ขายขนมไทยมากว่า 50 ปี นำมาใส่แพ็กเกจจิ้งหรู ใครเห็นก็อยากกิน ร้านสอง วลักษณ์ ขนมไทย นำขนมไทยโบราณสูตรเด็ดของคุณแม่ มาแต่งตัวใหม่ ด้วยแก้วชานมไข่มุก จนขายคล่องมือ และสุดท้าย ขนมไทยยายปู สานต่อร้านขนมของแม่ที่ขายมากว่า 30 ปี ให้ซื้อง่ายขายคล่อง ด้วยการใส่กระทงใบตองจิ๋ว ยายทำให้หลานขาย ไอเดียธุรกิจ ครอบครัวขนมไทย มีคุณยายเป็นเจ้าของสูตร ทำขายมากว่า 50 ปี ได้หลานคนเก่ง คุณนัท-พัชริดา มะลา อายุ 28 ปี และ คุณปู-อนงค์นาฎ สุหาลา ช่วยทำการตลาด เปลี่ยนแพ็กเกจจิ้งใหม่ จากขายตลาดนัด มาเปิดแผงเล็กๆ สับเปลี่ยน วันละ 20 เมนู ราคาเริ่มต้น 25-35 บาท ขายดี วันละหลักหมื่น พิกัด วันพุธกับศุกร์ ขายที่ซอยละลายทรัพย์ วันพฤหัส ขายที่ลาดพร้าว-วังหิน ซอย 14 ส่วนวันศุกร์ เสาร์ และอาทิตย์ ขายที่ซอยอารีย์ เปิดร้านตั้งแต่ 06.00-14.00 น.
เมื่อเศรษฐกิจโลกเผชิญกับความไม่แน่นอน การวางแผนการเงินอย่างรอบคอบกลายเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการรักษาและเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินของตนเอง หนึ่งในวิธีการออมที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง คือการลงทุนในทองคำ ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคง เติบโต และสามารถป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทองคำ คือ สินทรัพย์ที่มั่นคงและมีมูลค่าในระยะยาว การออมเงินผ่านการฝากธนาคาร หรือการลงทุนในกองทุนรวม ถือเป็นวิธีที่มีความเสี่ยงต่ำและสามารถเข้าถึงได้ง่าย อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนที่ได้รับอาจไม่สูงนักเมื่อเทียบกับการลงทุนในทองคำ ซึ่งแม้จะมีความผันผวนในระยะสั้น แต่ในระยะยาวทองคำมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่อง ในการซื้อทองคำ สิ่งที่ควรให้ความสำคัญนอกเหนือจากราคาทองคำในแต่ละวัน คือ ค่ากำเหน็จ ซึ่งเป็นค่าบริการในการผลิตทองรูปพรรณ เช่น แหวน กำไล หรือสร้อยคอ โดยปกติค่ากำเหน็จจะเริ่มตั้งแต่หลักร้อยไปจนถึงหลายพันบาท ขึ้นอยู่กับขนาด ลวดลาย และความประณีตของชิ้นงาน หากซื้อทองคำในรูปแบบการลงทุน เช่น ทองคำแท่ง ค่ากำเหน็จจะน้อยกว่าทองรูปพรรณหรืออาจไม่มีเลย (ทองคำแท่งไม่มีค่ากำเหน็จ แต
กูรูด้านอาหาร อย่าง อาจารย์ยศพิชา คชาชีวะ เจ้าของคอลัมน์ “ตู้จดหมายพลศรี” มีเรื่องราวน่าสนใจสำหรับ “วงการยำ” มาให้เรียนรู้กัน ดังนี้ … “หนูทำยำไม่เคยอร่อยสักที เดี๋ยวเปรี้ยวไป เดี๋ยวหวานไป อาจารย์มีสูตรไหมคะ ขอหนูหน่อย” คำถามทำนองนี้ผมเจอมาหลายคน หลายครั้ง ทุกครั้งผมเลยให้คาถาสูตรสำเร็จไปท่องให้ขึ้นใจว่า “1-1-ครึ่ง” 1 คือ น้ำปลา 1 ส่วน อีก 1 คือ น้ำมะนาว 1 ส่วน และครึ่ง คือ น้ำตาล ถ้าผสมน้ำยำเริ่มต้นจากสูตรนี้ การปรับเพิ่มเติมอะไรอีกนิดหน่อย ทำให้ลงตัวง่ายขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ตวงน้ำปลา 2 ช้อนโต๊ะ ก็ตวงน้ำมะนาว 2 ช้อนโต๊ะ ส่วนน้ำตาลทรายเหลือ 1 ช้อนโต๊ะ หรือยกตัวอย่างเป็นถ้วย น้ำปลา 1 ถ้วย น้ำมะนาว 1 ถ้วย น้ำตาลครึ่งถ้วย ใช้เป็นชั่งน้ำหนักก็ได้ครับ เช่น น้ำปลา 50 กรัม น้ำมะนาว 50 กรัม น้ำตาลทราย 25 กรัม อาจจะต้องมีการยับยั้งชั่งใจกันเล็กน้อย เช่น ลดน้ำปลาลงนิดหน่อยก่อน เพราะน้ำปลาบางยี่ห้อโคตรเค็ม บางหน้ามะนาวเปรี้ยวมากก็ใส่น้อยลงนิดหนึ่งก่อน แต่ถ้าผสมแล้วเปรี้ยวไปหน่อย เค็มไปนิด ก็เติมส่วนผสมให้พอดีได้ตามใจ น้ำยำ แบบนี้ภาษาการครัวเรียกน้ำยำขาว เป็นยำพื้นฐานของยำไทยๆ เอาไปทำยำหมูยอ ยำวุ้น
